Warum schreckt die Grunderwerbsteuer viele Kaufinteressenten ab?

Der Wunsch vieler Menschen ist der Erwerb einer Immobilie. Doch der Kauf ist auch mit einer Menge Nebenkosten verbunden. In der Regel machen diese bis zu 14 Prozent des eigentlichen Kaufpreises aus. Unter anderem gehört dazu die Grunderwerbssteuer. Diese schreckt viele Interessenten im ersten Moment ab. Warum, erfahren Sie in den nächsten Abschnitten und in welchen Fällen bei der Grunderwerbsteuer gespart werden kann.

Die Grunderwerbsteuer

Die sogenannte Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grundstücks oder Haus an und ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt. Als Bemessungsgrundlage dient der Kaufpreis vom Haus. Diese lag bundeseinheitlich bei 3,5 Prozent (bis 2006) und wurde seither überall erhöht. Diese Steuer schreckt im ersten Moment viele Interessenten ab. Dabei sollten gerade derzeit die niedrigen Zinsen genutzt werden. Die Steuer ist nur einmal fällig und zwar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages.

Die Unterschiede in den verschiedenen Bundesländern

Nachdem der einheitliche Steuersatz abgeschafft wurde, dürfen die einzelnen Bundesländer den Grunderwerbsteuersatz selber festlegen. Mittlerweile ist der Steuersatz in einigen Bundesländern auf bis zu 6,5 Prozent gestiegen. Für die Höhe des Steuersatzes ist auch das Datum des Kaufvertrages ausschlaggebend. Wird zum Beispiel der Kaufvertrag im April 2017 abgeschlossen, gilt der Steuersatz, der zu diesem Datum gültig ist. 

Höhe des Steuersatzes in den einzelnen Bundesländern (Stand April 2017):

• Baden-Württemberg mit 5%
• Bayern mit 3,5%
• Berlin mit 6%
• Bremen mit 5%
• Brandenburg mit 6,5%
• Hamburg mit 4,5%
• Hessen mit 6%
• Mecklenburg-Vorpommern mit 5%
• Niedersachsen mit 5%
• Nordrhein-Westfalen mit 6,5%
• Rheinland-Pfalz mit 5%
• Saarland mit 6,5%
• Sachsen mit 3,5%
• Sachsen-Anhalt mit 5%
• Schleswig-Holstein mit 6,5%
• Thüringen mit 6,5%

Empfehlung: Sie sollten sich rechtzeitig informieren, ob eine Erhöhung des Steuersatzes geplant ist. In diesem Fall ist es eventuell lohnend, den Kauf der Immobilie auf das laufende Kalenderjahr vorzuziehen.

Ausnahmeregelungen bei der Besteuerung

Natürlich gibt es auch bei dem Erwerb einer Immobilie bestimmte Regelungen für steuerliche Begünstigungen. Liegt der Kaufpreis zum Beispiel unter der Grenze von 2500 Euro, ist der Kaufinteressent von der Erwerbsteuer befreit. Ab diesem Betrag ist jedoch die volle Besteuerung des Kaufpreises erforderlich. Erbschaften und Schenkungen sind ebenfalls von der Erwerbsteuer befreit. Hier erfolgt die Besteuerung über das Schenkungs- und Erbschaftssteuergesetz.

Sparmöglichkeiten bei der Erwerbsteuer

Bei einem Hauskauf fallen unter die Kategorie Zubehör, alle Dinge die ausgebaut und an anderer Stelle wieder eingebaut werden können. Dazu zählen zum Beispiel Einbauküchen, Einbaumöbel wie Markisen, Kamine oder Saunen. Diese Gegenstände sind zwar im Kaufpreis enthalten, können aber preislich abgezogen werden und ausschließlich der verbliebene Betrag wird versteuert. Somit verringert sich die Erwerbsteuer. Jedoch muss beachtet werden, dass ein Abzug von mehr als 15% das Finanzamt eventuell misstrauisch macht. Hier erfolgt eine Überprüfung der angemessenen Beträge. Empfehlenswert ist es, wenn der Verkäufer die Originalrechnungen an den Käufer, als Nachweise für das Finanzamt weitergibt.

Eine weitere Besonderheit ergibt sich, wenn der Käufer ein Grundstück kauft und erst später darauf bauen möchte. Denn im Normalfall, wenn sofort nach dem Erwerb gebaut wird, fallen die Steuern nicht nur auf den Grundstückspreis sondern auch auf die Baukosten. Wer diese Steuern sparen möchte, sollte erst später mit den Baumaßnahmen beginnen. Unter bestimmten Voraussetzungen beschränkt sich dann die Erwerbsteuer auf den reinen Grundstückspreis.

Voraussetzungen:

• Gesonderter Vertrag für den Hausbau
• Beide Verträge sollten inhaltlich und zeitlich voneinander getrennt sein
• Falls es sich beim Grundstückshändler und dem Bauunternehmen um diesselbe Firma handelt, sollten zwischen dem Kauf und dem Bau mindestens zwei Jahre liegen

Als Laie fällt es natürlich schwer zu prüfen, ob eine Verbindung zwischen dem Händler und der Baufirma besteht. Für den Wegfall der Voraussetzung reicht es schon aus, wenn die beiden Firmen in der Vergangenheit, öfters miteinander zusammengearbeitet haben. Zudem reicht es auch schon aus, wenn ein stiller Gesellschafter, an beiden Firmen beteiligt ist. Mit fatalen Folgen für den Käufer, da die Erwerbsteuer nun für den Grundstückpreis sowie die Baukosten fällig wird.

Wichtig: Lassen Sie sich beim Abschluss des Kaufvertrages zusichern, dass keine Verbindung zwischen den Firmen besteht. Als Absicherung können Sie sich eine mögliche Schadenersatzforderung unterschreiben lassen.

Instandhaltungsrücklage und Erwerbsteuer

Der Eigentümer einer Wohnung ist verpflichtet, eine gewisse Summe für die Instandhaltung der Immobilie zurückzulegen. Im Falle eines Verkaufs der Wohnung, geht diese Instandhaltungsrücklage an den neuen Eigentümer über. Wird diese im Kaufpreis angeführt, muss für diese Summe keine Erwerbsteuer gezahlt werden.

Folgen wenn die Erwerbsteuer nicht entrichtet wird

In diesem Fall erhält der Notar keine Unbedenklichkeitserklärung vom Finanzamt. Demzufolge kann das Grundbuchamt keine Umschreibung vornehmen.

Fazit

Wer sich für den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks interessiert, muss damit rechnen, die Erwerbsteuer zu zahlen. In einigen Fällen gibt es jedoch Vergünstigungen bzw. den Erlass der Erwerbsteuer. Hier muss der Kaufpreis jedoch unter 2500 Euro liegen. Vorteil ist, dass es sich um eine einmalige Steuerentrichtung handelt. Die Höhe hängt vom jeweiligen Steuersatz des Bundeslandes ab. Interessenten sollten sich jedoch nicht von der Erwerbsteuer abschrecken lassen und können mit etwas Geschick, Steuern sparen.

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