Immobilienverkauf: Welche Kosten auf die Parteien zukommen

Beim Verkauf der eigenen Immobilie lockt – sofern die Veräußerung nicht unter erschwerten Bedingungen wie immensen Zeitdruck oder hohe Grundschulden stattfindet – üblicherweise eine gute Einnahme. Doch bevor der Verkäufer sich über den Erlös des Immobilienverkaufs freuen darf, muss er erst einmal Geld in die Hand nehmen, um den Objektverkauf überhaupt auf den Weg zu bringen. Und auch auf den Käufer kommen neben dem eigentlichen Immobilienpreis weitere Kosten zu. Welche Zusatz- bzw. Nebenkosten den am Immobiliengeschäft Beteiligten entstehen und welche Seite sie zu tragen hat, fasst gute-makler.de zusammen.

Kosten rund um den Immobilienverkauf

Neben dem eigentlichen Preis für das Verkaufsobjektverkauf sind weitere Ausgaben für verschiedene Leistungen fällig. Sie fallen sozusagen „on top” an, und zwar: Grundbucheintrag

Im Grundbuch steht, wer der Eigentümer eines Grundstücks bzw. einer Immobilie ist. Daher ist beim Verkauf einer Immobilie die Änderung des Grundbucheintrags zwingend erforderlich. Nachdem Verkäufer und Käufer den Vertrag unterschrieben haben, veranlasst der Notar beim Grundbuchamt für den Käufer eine Auflassungsvormerkung, so dass dieser dort als neuer Eigentümer vorgemerkt ist.
Die Kosten für den Grundbucheintrag regelt das bundeseinheitliche Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis der Immobilie.
Kostenträger: Käufer. Die Eintragung im Grundbuch nimmt der Notar im Rahmen seiner weiteren Tätigkeiten vor (siehe nachfolgenden Punkt „Notarkosten”). Es sollten Kosten in Höhe von rund 1,5 % des Kaufpreises eingeplant werden.

Notarkosten

Der Notar ist zuständig für die Formulierung und Aufklärung des Kaufvertrags, die Eintragungen im Grundbuch und im Handelsregister sowie für die Überwachung der Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer. Ein Grundstücksgeschäft wird ausschließlich mit der notariellen Beurkundung rechtskräftig.
Die Notarkosten regelt das bundeseinheitliche Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis der Immobilie.
Kostenträger: Käufer. Jedoch haftet im zweiten Rang auch der Verkäufer. Bleibt der Käufer die Notarkosten schuldig, geht die Forderung auf den Verkäufer über. Für die Arbeiten des Notars sollten Kosten in Höhe von rund 1,5 % des Kaufpreises eingeplant werden.

Grunderwerbsteuer

Gemäß Rechtsprechung stellt der Erwerb einer Immobilie einen grunderwerbssteuerpflichtigen Tatbestand dar. Nachdem der Notar den beurkundeten Grundstückskaufvertrag dem Grunderwerbsteuerfinanzamt übersandt hat, erstellt dieses den Grunderwerbsteuerbescheid, der die Steuer ausweist. Erst nachdem die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, erhält der Notar die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, mit der er die Eigentumsumschreibung im Grundbuch überhaupt bewirken kann.
Kostenträger: Üblicherweise zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer, jedoch sind auch andere Vereinbarungen möglich. Zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht, ist gegenüber dem Finanzamt auch der Verkäufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Beide Parteien haften grundsätzlich für die Grunderwerbsteuer.

Vorfälligkeitsentschädigung

Möchte der Verkäufer den noch auf seiner Immobilie lastenden Kredit durch den Verkauf vorzeitig zurückzahlen, verlangt die Bank im Regelfall eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sofern – was jedoch höchst selten der Fall ist – der Darlehensvertrag an den Käufer übergeht, muss der Verkäufer keine Vorfälligkeitsentschädigung.
Kostenträger: Verkäufer.

Spekulationssteuer

Wird ein privates Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, handelt es sich steuerrechtlich um ein Spekulationsgeschäft. Die Einnahmen müssen dann versteuert werden – das übrigens auch, wenn die Zwangsversteigerung droht.
Ausnahmen bestätigen die Regel: Unter bestimmten Bedingungen ist der Verkauf der eigengenutzten Privatimmobilie steuerfrei bei Spekulationsgeschäften – das allerdings auch nur wieder unter bestimmten Bedingungen. Hinsichtlich der zu zahlenden Spekulationssteuer ist steuerrechtliche Fachberatung empfehlenswert.
Kostenträger: Verkäufer.

Maklerprovision

Wird ein Immobilienmakler mit der Verkaufsvermittlung einer Immobilien beauftragt, wird zwischen dem aktuellen Eigentümer und dem Makler ein Maklervertrag geschlossen. Dieser wird schriftlich, mündlich oder durch das sogenannte „schlüssige Verhalten” abgeschlossen.
Die Maklerprovision ist das Honorar, das ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Jeder Makler erhebt seine fällige Vermittlungsprovision selbst. Die Höhe hängt neben den ortsüblichen Preisen auch davon ab, ob es sich um einen Verkauf oder eine Vermietung handelt. Fällig wird die Provision bzw. Courtage erst nach erfolgreicher Vermittlung.
Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien bezahlt seit Ende 2020 derjenige, der den Makler beauftragt hat, maximal 50 Prozent der Maklergebühr. Damit können jetzt auch Kaufinteressierte problemlos einen Makler beauftragen, finanziell betrachtet macht das nun keinen Unterschied mehr. In der Durchsetzung bestimmter Interessen aber möglicherweise doch: Wo früher Makler häufig „im Interesse“ der Verkäufer handelten, können und werden sie jetzt sicher auch im Interesse von Käufern handeln.
Die neue Gesetzesregelung betrifft nur Wohnungen und Einfamilienhäuser – und zwar durch nicht-gewerbliche Käufer. Wohnobjekte mit zwei Wohnungen und mehr sind ausdrücklich ausgenommen. Auch Gewerbeimmobilien und Grundstücke ohne Bebauung – wenn sie auch in Zukunft nicht der Wohnbebauung dienen sollen – sind ausgenommen. Bei Gewerbeimmobilien gilt nach wie vor Vertragsfreiheit. Das bedeutet: Makler können in Absprache mit dem Eigentümer und dem potenziellen Mietinteressenten individuelle Vereinbarungen treffen.