Der Maklervertrag

Im Regelfall wird ein Maklervertrag zwischen dem Verkäufer und einem Makler geschlossen. Doch auch ein Immobiliensuchender kann einen Makler beauftragen. Er erteilt dem Makler dann den Auftrag zur Suche nach einem vorab definierten Objekt.

Ein Vertrag zwischen dem Suchenden und dem Makler kommt auch dann zustande, sobald der Makler nachweist, ein geeignetes Objekt gefunden zu haben. Dieser Nachweis erfolgt durch die Zusendung eines Exposés per Post oder per Mail.

Auch wenn der Suchende selbst das von einem Makler angebotene Objekt gefunden hat und daraufhin zu dem Makler Kontakt aufnimmt, ist ein Maklervertrag zustande gekommen. Der Makler muss jedoch in seinen Exposés – auch im Internet – stets aufzeigen, welche Provision bei Verkaufsabschluss vom Käufer zu zahlen ist.

Die Laufzeit von Maklerverträgen

• Beim einfachen Maklerauftrag ist der Vertrag üblicherweise zeitlich unbegrenzt.
• Beim Makleralleinauftrag wird zumeist eine Laufzeit von drei oder – bei exklusiven oder außergewöhnlichen Immobilien, deren Vermittlungen vorhersehbar länger dauern – sechs und selten auch zwölf Monaten vereinbart.
• Beim qualifizierten Alleinauftrag werden ebenfalls häufig Laufzeiten von mindestens drei und höchstens sechs, selten auch von zwölf Monaten vereinbart.

Die Maklerprovision

Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben zur Begrenzung der Provisionshöhe. Dennoch darf die Provision nicht beliebig hoch angesetzt werden, um nicht als sittenwidrig eingestuft zu werden.

Üblich ist ein Höchstsatz von 6 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer. Allerdings variiert der Satz von Bundesland zu Bundesland. Letztendlich ist das Maklerhonorar frei verhandelbar.

Frei verhandelbar ist auch, wer beim Immobilienverkauf die Maklerprovision zahlt. Die Rechtsprechung legt sich hierzu nicht fest. Unterschieden wird zwischen der Innenprovision (allein der Verkäufer zahlt) und der Außenprovision (der Käufer trägt die volle Courtage). Bei der Innenprovision kann der Makler mit dem Zusatz „Provisionsfrei für Käufer“ werben, was sich auf die Suchergebnisse positiv auswirkt.

Zunehmend setzt sich die Courtageteilung durch. Hier tragen Käufer und Verkäufer je die Hälfte der Provision. Da der Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer handelt, ist dies eine gerechte Zahlungsregelung.

Die verschiedenen Formen der Maklerverträge

Der einfache Maklerauftrag

Sobald der Immobilienverkäufer einen Makler mit der Vermarktung des Objekts beauftragt, besteht der einfache Maklervertrag. Dieser muss nicht schriftlich geschlossen sein. Der Verkäufer hat das Recht, weitere Makler mit dem Immobilienverkauf zu beauftragen.

Kein durch einen einfachen Auftrag beauftragter Makler ist zur Aufnahme seiner Tätigkeit verpflichtet. Er ist rechtlich nicht angehalten, für den Verkäufer auch tatsächlich aktiv zu werden. Provisionsanspruch hat er lediglich im Erfolgsfall.

Häufig begehen Verkäufer den Fehler, mehrere Makler mit der Vermarktung einer Immobilie zu beauftragen, in der Hoffnung, einer wird schon einen Käufer bringen. Im Umkehrschluss wird sich keiner der beauftragten Makler ernsthaft um potenzielle Käufer bemühen, da möglicherweise in der Zwischenzeit ein Maklerkollege oder der Verkäufer selbst einen Interessenten gefunden hat – und dann wäre der bisherige Aufwand für die Katz gewesen.

Der Makleralleinauftrag

Der Makleralleinauftrag muss schriftlich erfolgen. Bei dieser Auftragsform verpflichtet sich der Verkäufer, während der Vertragslaufzeit keine weiteren Makler einzuschalten. Im Gegenzug ist der beauftragte Makler verpflichtet, für seinen Auftraggeber zum Einsatz von Zeit und Kosten tätig zu werden – und das gemäß geltender Rechtsprechung „aktiv und rege”.

Allein der beauftragte Makler hat das Recht, das Verkaufsobjekt zu vermitteln, zusätzliche Makler dürfen dies nicht. Allerdings darf der Auftraggeber auch selbst tätig werden. Veräußert er die Immobilie eigenständig ohne Zutun des von ihm beauftragten Maklers, hat dieser im Regelfall keinen Provisionsanspruch.

Sollte trotz des Makleralleinauftrags ein anderer Makler dem Verkäufer einen Käufer zuführen, hat der Verkäufer dem per Alleinauftrag beauftragten Makler die Courtage zu zahlen. In diesem Fall ist der Makleralleinauftrag dem einfachen Maklervertrag vorzuziehen. Der mit dem Alleinauftrag ausgestattete Makler hat auch dann Anspruch auf die Provision, sollte er einem Interessenten das Verkaufsobjekt vorgeschlagen, dieser dann jedoch mit dem Verkäufer den Kaufvertrag privat abgeschlossen haben.

Der qualifizierte Makleralleinauftrag

Qualifizierte Makleralleinaufträge sind ausschließlich in Form eines Individualvertrags vereinbart. Formularvordrucke sind unwirksam (BGH Z 60, 377). Dies begründet sich in den AGB-Bestimmungen (§§ 305-310 BGB), die auf Formularverträge Anwendung finden.

Für den qualifizierten Makleralleinauftrag gilt grundsätzlich dasselbe wie für den Makleralleinvertrag. Es gibt jedoch zwei Abweichungen:

1. Der Auftraggeber verpflichtet sich, alle an ihn herantretenden Interessenten an den von ihm beauftragten Makler zu verweisen.
2. Der Makler erhält auch dann eine Provision, sofern der Auftraggeber die Immobilie selbst und ohne jedes Zutun des Maklers veräußert.

Der qualifizierte Maklerauftrag ist die Vertragsform, die dem Makler die größte Sicherheit gibt, dass die Veräußerung nicht ohne sein Wissen abgewickelt wird. Er wird alle Möglichkeiten ausschöpfen, die Immobilie innerhalb der Vertragslaufzeit zu vermitteln.

Für den Verkäufer bedeutet der qualifizierte Makleralleinauftrag zweierlei: Auf der einen Seite hat er die Gewissheit, dass der Makler alles dransetzen wird, die Immobilie zügig und zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. Auf der anderen Seite geht er mit dieser Auftragsform eine vertragliche Bindung ein, die sich kaum lösen lässt und seinen Handlungsspielraum stark eingrenzt. Daher hat beim qualifizierten Alleinauftrag die Wahl eines guten Maklers immer eine besondere Bedeutung!