Nicht ohne meinen Fiskus: Die Steuern beim Kauf und Verkauf

Keine Immobiliengeschäfte, ohne dass das Finanzamt außen vor bleibt. Ob beim Kauf oder Verkauf – in die öffentliche Kasse fließt immer Geld. Käufer bzw. Verkäufer müssen rund um fällige Steuern für Käufe oder Verkäufe einiges beachten, gute-makler.de stellt die drei wesentlichen Steuern im Zuge von Immobilientransfers vor: Grundsteuer, Grunderwerbssteuer und Spekulationssteuer.

Die Grundsteuer bleibt umstritten

Die Grundsteuer ist eine der in Deutschland umstrittensten Steuern überhaupt. Zwar hat das Bundesverfassungsgericht bereits mehrfach Verfassungsbeschwerden gegen die Grundsteuer für selbst genutzte Immobilien abgewiesen, doch Fragen wie die, ob die Berechnung der Grundsteuer von Immobilien nachjahrzehntealten Einheitswerten noch verfassungsgemäß ist, beschäftigen die Gerichte immer wieder.

So stellt das Finanzamt die Grundsteuer fest

Obgleich die Grundsteuer Ländersache ist und der Steuersatz durch die Gemeinden erhoben wird, ist die Herangehensweise der Besteuerung bundesweit geregelt. Denn die Grundlage ist immer der festgestellte Einheitswert des Grundbesitzes. Auf dessen Grundlage wird der Grundsteuermessbetrag errechnet. Hierzu wird der Einheitswert mit einer Steuermesszahl multipliziert. Steuermesszahl sind Tausendsätze, die von der Art der Grundstücksnutzung (Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus, Gewerbe etc.) abhängen. Erst jetzt kommt die jeweilige Gemeinde ins Spiel. Sie bestimmt die Grundsteuer, indem sie auf den Grundsteuermessbetrag ihren lokalen Grundsteuerhebesatz anwendet. Die Grundsteuer-Faustformel lautet: Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz = jährliche Grundsteuer.

Grunderwerbssteuer als Form der Umsatzsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Form der Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) beim Kauf von Immobilien. Die Bundesländer legen den Steuersatz selbst fest. Obgleich § 11 des GrEStG eine Grunderwerbssteuer von 3,5 Prozent festschreibt, wird zumeist mehr erhoben. Die Zulässigkeit der deutschen Grunderwerbssteuer beschäftigte auch den Europäischen Gerichtshof. Dieser erklärte die beim Kauf oder Bau von Immobilien fällige Steuer für zulässig, da die zusätzlich zur Mehrwertsteuer auf Bauleistungen erhobene Steuer nicht zur rechtswidrigen Doppelbesteuerung führt (siehe EuGH, Az. C-C 156/08).

Spekulationssteuer für die Jahre 1 bis 10

Wer seine Immobilie mit Gewinn verkauft, freut sich – doch nicht selten zu früh. Denn erst zehn Jahre nach dem Kauf einer Immobilie ist der Verkauf für Privatpersonen steuerfrei. Bis dahin gilt die sogenannte Spekulationsfrist. Veräußert der Eigentümer die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder, muss er den Verkauf in der Steuererklärung als privates Veräußerungsgeschäft angeben. Eine Abgeltungssteuer fällt nicht an, stattdessen liegt der individuelle Einkommensteuersatz zugrunde – der zumeist deutlich über der Abgeltungssteuer liegt. Erst nach Ablauf der Haltefrist von zehn Jahren dürfen Verkäufer die Gewinne voll und ganz für sich selbst behalten. Übrigens ändert das Verschweigen des erfolgten Immobilienverkaufs in der Steuerklärung überhaupt nichts, da das Finanzamt bereits vom zuständigen Notar informiert wurde bzw. wird, damit es vom Käufer die Grunderwerbsteuer erheben kann.

Der Tipp von gute-makler.de: Immer den Steuerberater hinzuziehen

Das Thema Steuern ist grundsätzlich kompliziert – und auch ein heißes Eisen, denn wer im Dickicht des Steuerrechts nicht alles richtig macht, für den kann es finanziell teuer und strafrechtlich unangenehm werden. Begangene Fehler aufgrund mangelnden Wissens interessieren die Steuerbehörden nicht. Daher empfiehlt gute-makler.de, rund um die Steuer bei Immobilien und Liegenschaften ganz auf Nummer sicher zu gehen und immer einen Steuerberater zu konsultieren.