Über die Bedeutung der Wohnflächenberechnung

Einer der bekanntesten und zugleich unklarsten Begriffe im Zusammenhang mit Immobilien ist die Bezeichnung „Wohnfläche”. Was genau die Wohnfläche eigentlich ist, was sie umfasst und wie sie berechnet wird, erklärt gute-makler.de.

Was man unter „Wohnfläche” versteht

Als „Wohnfläche“ wird die Summe der anrechenbaren Grundfläche von Räumen bezeichnet, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Somit muss die tatsächliche Grundfläche einer Wohnung nicht identisch sein mit der anrechenbaren Grundfläche.

Wozu die Wohnfläche von Bedeutung ist

Die Wohnfläche ist natürlich zuerst einmal wichtig für den Kaufpreis bzw. die Miethöhe einer Wohnung. Doch sie dient auch als Grundlage für weitere Zwecke, z.B. der Versicherungsprämie der Hausratsversicherung, die sich an der zugrunde liegenden Wohnfläche orientiert. Häufig spielt die Wohnfläche auch für die Baufinanzierung eine Rolle, da sie zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens hinzugezogen wird.

Was generell zur Wohnfläche berechnet wird und was nicht

JA, IMMER - Zur Wohnfläche gehören grundsätzlich alle Wohnzimmer und Esszimmer, Kinderzimmer und Schlafzimmer, Bäder, Küchen, Flure und Abstellräume.

JA, WENN - Sofern die Räume nach allen Seiten geschlossen und beheizt sind, zählen auch Fitnessräume, Wintergärten, Saunen und Innenpools zu 100% zu der Wohnfläche. Hausflure sind nicht in der Wohnflächenberechnung eingeschlossen – es sei denn, sie werden in einer Weise genutzt, in der für gewöhnlich nur Wohnraum genutzt wird.

JA, ZU 50% - Sind Wintergärten und Schwimmbäder unbeheizt, werden sie immerhin noch zur Hälfte angerechnet.

NEIN, NIE - Zur Wohnfläche gehören grundsätzlich keine Räume außerhalb der Wohnung – also Heizungskeller, Kellerräume und Dachböden sowie Abstellräume, Speicher und Waschküchen oder weitere sogenannte Nebenräume, die räumlich nicht in die eigentliche Wohnung integriert sind.

GRUNDSÄTZLICHES - Es werden nur Räume zwei Metern Höhe voll angerechnet. Schrägen mit weniger als einem Meter Höhe werden nicht berechnet. Alle Teile des Raums, die zwischen einem und zwei Meter hoch sind, zählen zur Hälfte. Schornsteine, freistehende Pfeiler, Vormauerungen, Wandnischen, Erker etc. können abgezogen werden, sofern so bestimmte Quadratmeter Grundfläche vorweisen.

Trotz WoFIV keine allgemein verbindliche Berechnungsmethode

Zwar legt die Wohnflächenverordnung (WoFIV) die Berechnung der anrechenbaren Wohnfläche fest, doch diese ist lediglich für öffentlich geförderten Wohnraum verpflichtend. Obgleich die WoFIV zumeist auch bei frei finanzierte Wohnungen angewendet wird, wird zur Berechnung von nicht preisgebundenen Wohnraum auch die DIN-Norm 277 und (und mitunter selbst die veraltete DIN-Norm 283) herangezogen. Allerdings bedienen sich bei Rechtsstreitigkeiten die Gerichte zumeist der WoFIV, sofern im Kaufvertrag bzw. Mietvertrag eine andere Berechnungsmethode nicht eindeutig vereinbart ist.

Wohnraumberechnung ist komplex

Die Wohnraumberechnung ist ein komplexes Thema, das durchaus Risiken birgt. Vor allem die lediglich anteilige Berechnung der Wohnfläche ist häufig unklar. Wann genau dürfen Grundflächen nur zur Hälfte oder gar nur einem Viertel berechnet werden? Wann greifen Sonderregelungen? Wie werden Teilflächen zusammengerechnet? Diese und weitere Fragen zur Wohnraumberechnung sind bei ausgewiesenen Experten in guten Händen.

Der Tipp von gute-makler.de: Ein Gutachter sorgt für Klarheit und Sicherheit

Vor allem beim Immobilienkauf ist es empfehlenswert, die Wohnfläche vor dem Kauf exakt nachzurechnen und zweifelsfrei festzustellen. Um jeden Zweifel auszuschließen, ist die Beauftragung eines Gutachters lohnenswert. Der Gutachter sollte bereits vor dem Zustandekommen des Kaufvertrags beauftragt werden. Denn ist der Vertrag erst einmal geschlossen, ist es schwierig, den bereits geleisteten bzw. vereinbarten Kaufpreis zu mindern, Schadenersatz geltend zu machen oder vom Vertrag zurückzutreten.