Der Immobilienmarkt Deutschland: Preise für Miete und Kauf steigen weiter

Wie steht es Ende 2016 um den Immobilienstandort Deutschland? Wie ist die Entwicklung und wie lauten die Prognosen?

Top-Standorte mit guten Rahmenbedingungen

Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt und München: Dies sind – so die aktuelle Studie „Immobilienmarkt Deutschland 2016/2017” der DG HYP, der Immobilienbank der genossenschaftlichen Finanzgruppe Volksbanken Raiffeisenbanken – die Top-Standorte in Deutschland. Hier profitieren neben dem Wohnimmobilienmarkt auch die Handels- und Büroimmobilien weiterhin von den guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Wohnungsbau kräftig in Schwung gekommen

Der Wohnungsbau in Deutschland ist kräftig in Schwung gekommen: Allein im Juni 2016 wurden über 34.000 Wohnungsbaugenehmigungen erteilt. Das sind auf das Jahr 2016 hochgerechnet über 400.000 – und entspricht der Zahl, die derzeit aufgrund des Bevölkerungsanstiegs als bedarfsdeckende Zielgröße am Wohnungsmarkt angesehen wird.

Wohnungsnachfrage in den Metropolen bleibt hoch

Trotz der steigenden Bautätigkeiten bleibt die Nachfrage in den Wohnungsmärkten der Metropolen hoch und die Mieten legen trotz Mietpreisbremse weiterhin zu. Aufgrund der insgesamt geringen Bautätigkeit nach der Jahrtausendwende hat sich eine erhebliche Bedarfslücke aufgetan – selbst die derzeitigen Bauzahlen reichen nicht aus, um den aktuellen Wohnungsbedarf für die steigenden Einwohnerzahlen zu decken. In Düsseldorf, Hamburg und Köln ist die Einwohnerzahl in den zurückliegenden fünf Jahren mit 4 bis 5 Prozent noch am langsamsten gewachsen, während in Frankfurt und München das Bevölkerungsplus etwa doppelt so groß ist. Dazwischen liegen Berlin und Stuttgart mit einem Plus von 6 bis 7 Prozent. Der tatsächliche Wohnungsbedarf geht aber noch weit über den Bevölkerungszuwachs hinaus, weil die Zahl der privaten Haushalte – der zentralen Nachfrageeinheit für Wohnungen – durch den Trend zu weniger Personen je Haushalt überproportional wächst.

Wohnungsmieten innerhalb fünf Jahre um ein Viertel gestiegen

Das knappe Wohnungsangebot eint die sieben Top-Standorte. Das spiegelt auch die Mietdynamik wider: Abgesehen vom etwas langsameren Anstieg in Köln und Hamburg konnten die Wohnungsmieten binnen fünf Jahren um rund ein Viertel zulegen. Die durchschnittliche Erstbezugsmiete der Top-Standorte liegt knapp unter 13 Euro je Quadratmeter, im Spitzensegment müssen 5 Euro mehr gezahlt werden. Etwas günstiger als der Durchschnitt sind Berlin, Düsseldorf, Köln und Stuttgart mit einer durchschnittlichen Erstbezugsmiete von rund 12 Euro je Quadratmeter – im Spitzensegment sind es etwa 16 Euro. In Frankfurt und Hamburg ist die durchschnittliche Erstbezugsmiete um 1 Euro, die im obersten Marktsegment um gut 2 Euro höher als der Vergleichswert aller sieben Städte. Anders in München: Hier beträgt die Miete rund ein Viertel mehr als im Durchschnitt der Top-Standorte. Die mittlere Erstbezugsmiete liegt bei rund 16 Euro je Quadratmeter, im Spitzensegment bei 23 Euro.

Auch Eigentum wird teurer

Die Postbank-Studie „Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt” zeigt den starken Zusammenhang zwischen der Bevölkerungsentwicklung und den Preisen am Immobilienmarkt auf. Demnach lässt ein Bevölkerungsanstieg um ein Prozent die Preise für Eigentumswohnungen in Städten im Schnitt um 3,5 Prozent steigen, bei Einfamilienhäusern um 1,9 Prozent. Doch trotz des Flüchtlingszuzugs und dem eingehenden Bevölkerungszuwachs könnte es mit den Wachstumsraten der vergangenen zehn Jahre bald vorbei sein: Mit dem demografischen Wandel schrumpft auch die Anzahl der Stadtbewohner. Sind in den vergangenen zehn Jahren noch zwei Drittel der deutschen Städte gewachsen, werden es bis 2030 nur noch zwei von fünf sein – den Zuzug durch Flüchtlinge bereits eingerechnet, denn ohne diesen wäre es sogar nur ein Drittel.

Höherer Wohnflächenbedarf stabilisiert Immobilienpreise

Von Hannover (-1,35% Einwohner bis 2030) über Saarbrücken (-17,75%) bis hin zu Chemnitz (-48,58%): In vielen deutschen Städten wird die bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen bis 2030 in den Minusbereich gehen. Die Preisreduktionen in den schrumpfenden Städten werden der Studie zufolge durch die steigende Wohnflächennachfrage abgemildert. Denn die Immobiliengrößen pro Haushalt sind bundesweit in den vergangenen zehn Jahren gestiegen. Wurde im Jahr 2005 noch auf 71,8 Quadratmetern gewohnt, sind es jetzt im Schnitt 73,3 Quadratmeter. Bis 2030 wird die Wohnflächennachfrage in drei Viertel der untersuchten Städte weiter steigen.

Immobilien innerhalb eines Jahres um mehr als 9% teurer

Die Tageszeitung „Die Welt” betrachtet den aktuellen deutschen Immobilienmarkt durch die Anleger-Perspektive und verweist darauf, dass sich Wohnimmobilien in Deutschland von Mitte 2015 bis Mitte 2016 in Deutschland um mehr als neun Prozent verteuert haben. Primäre Ursache dafür seien die niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt, die immer mehr private und gewerbliche Investoren zur Immobilie führen. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern betrug der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen von 2015 bis 2016 ganze 1,9% (von 7,5% auf 9,4%), in Städten mit Einwohnern von 250.000 bis 500.000 stattliche 3,1%.

Bauzinsen machen Baugeld billig

Den Beweis dafür liefern die niedrigen Bauzinsen selbst: Baugeld hat sich innerhalb von fünf Jahren extrem verbilligt. Doch im gleichen Maße, wie die Zinsen gesunken sind, haben sich Immobilien verteuert. Denn ein Hausverkäufer verlangt immer den Preis, den der Käufer zahlen kann, egal wie viel Steuern der Anbieter an anderer Stelle spart.

(Quellen: „Immobilienmarkt Deutschland 2016/2017” DG HYP, „Wohnatlas 2016” Postbank, Die Welt)