Alles Wichtige zum Grundbuch

Was genau ist eigentlich das Grundbuch und welche Funktionen hat es? gute-makler.de liefert die Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Was ist das Grundbuch?

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register. In Deutschland müssen alle Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Erbbaurecht) im Grundbuch registriert werden.

Was ist der Zweck des Grundbuchs?

Das Grundbuch gibt in rechtsverbindlicher Form eine Auskunft über die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks. Wird ein Grundstück erworben, wird das ebenso im Grundbuch eingetragen wie die Entstehung von Rechten am Grundstück (z.B. Hypotheken). Alle aktuellen (sowie die möglichen ehemaligen) Grundstückeigentümer stehen im Grundbuch.

Wer führt das Grundbuch und wo ist es hinterlegt?

Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt. Als gesonderte Abteilung des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist, führt das Grundbuchamt die Grundbücher alle Grundstücke, die im Amtsgerichtsbezirk gelegen sind. Zuständig sind die Rechtspfleger und die Urkundsbeamten der Geschäftsstelle.

Wie sieht das Grundbuch aus?

Der Name „Grundbuch” ist etwas irreführend: Das Grundbuch ist kein gebundenes Buch, sondern besteht aus einzelnen Grundbuchblättern. In den vergangenen Jahren wurde in nahezu allen Grundbuchämtern durch Einscannen von Papiergrundbuch auf elektronische Grundbuchführung umgestellt, so dass Aufbau und Inhalt des Grundbuchs unverändert geblieben sind.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Jedes Grundbuch ist gleich aufgebaut und besteht aus fünft Abschnitten:

1. Aufschrift → Genannt werden das dieses Grundbuch führende Amtsgericht, der Grundbuchbezirk und die Nummer Grundbuchblatts.
2. Bestandsverzeichnis → Beschreibung der Grundstücke. Für jedes Grundstück wird ein Grundbuchblatt geführt. Ist eine Person Eigentümer mehrerer Grundstücke im Bezirk, kann für diese Grundstücke ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt geführt werden. Zudem finden sich hier die Angaben zur Grundstücksbeschreibung nach Gemarkung, Flur und Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe.
3. Erste Abteilung → Hier wird der Eigentümer geführt. Sind es mehrere Eigentümer, werden zudem die Eigentumsverhältnisse (Anteile am Grundstück) angegeben. Ändern sich die Eigentümer (z.B. bei Verkauf) oder deren Anteile, wird ein neuer Eintrag vorgenommen. Frühere Einträge werden nicht entfernt, sondern lediglich als ungültig markiert.
4. Zweite Abteilung → Hier finden sich alle Lasten und Beschränkungen des Grundstücks. Lasten sind u.a. Vorkaufsrechte, Erbbaurecht und Nießbrauch. Beschränkungen können sein Insolvenz- und Zwangsversteigerungsvermerke sowie Auflassungsvormerkungen. Auch Beschränkungen wie Wegerechte mit Grundstücksnachbarn (z.B. bei Doppel- oder Reihenhäusern) werden eingetragen.
5. Dritte Abteilung → Hier werden alle Hypotheken und Grundschulden eingetragen, die auf dem Grundstück bzw. der Immobilie lasten. Während die Hypothek mit der Ablösung des Kredits erlischt, besteht die Grundschuld so lange, bis sie im Grundbuch gelöscht wird.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Obgleich das Grundbuch ein öffentliches Register ist, ist es aufgrund der sensiblen Daten nicht ohne weiteres einsehbar. Damit Grundstücks- bzw. Immobilienbesitzer nicht unwissentlich ausgeforscht werden, muss der Kaufinteressent seine Kaufabsicht im Zweifelsfall mit einer Vollmacht des aktuellen Besitzers belegen – eine einfache selbsterklärte Kaufabsicht reicht zumeist nicht aus.