Der Bo­den­richt­wert – weil Boden nicht gleich Boden ist

Der Boden – bzw. der Grund – ist im Ge­gen­satz zu den dar­auf ste­hen­den Ge­bäu­den ein zeit­lich un­be­grenzt nutz­ba­res Gut. Das macht ihn be­son­ders in­ter­es­sant. Daher wird der Boden auch ge­son­dert be­wer­tet – und zwar mit dem so­ge­nann­ten Bo­den­richt­wert. Doch was ver­birgt sich hin­ter die­sem amt­lich an­mu­ten­den Be­griff? gute-mak­ler.de er­klärt, was es mit die­ser sehr wohl amt­li­chen Be­griff­lich­keit auf sich hat.

De­fi­ni­ti­on Bo­den­richt­wert

Der Bo­den­richt­wert ist der amt­li­che durch­schnitt­li­che La­ge­wert des Bo­dens von ver­kauf­ten Grund­stü­cken glei­cher Nut­zung. Heißt: Ein Grund­stück, auf dem ein Ein­fa­mi­li­en­haus steht, wird an­ders ge­nutzt als ein Grund­stück, auf dem eine Au­to­werk­statt steht. Daher fällt der Boden die­ser bei­den Grund­stü­cke in un­ter­schied­li­che Be­wer­tun­gen. Durch diese Form der Ka­te­go­ri­sie­rung wird die Ver­gleich­bar­keit ge­wahrt.

Rechts­grund­la­ge des Bo­den­richt­werts

Die Recht­grund­la­ge er­hält der Bo­den­richt­werts aus Pa­ra­graph 196 des Bau­ge­setz­buchs (BauGB). Die­ser be­sagt, dass der Bo­den­richt­wert unter der Be­rück­sich­ti­gung des un­ter­schied­li­chen Ent­wick­lungs­zu­stands zu er­mit­teln ist. In be­bau­ten Ge­bie­ten wird die Wert­er­mitt­lung so voll­zo­gen, als sei der zu be­wer­ten­de Boden un­be­baut – die dar­auf er­rich­te­te Im­mo­bi­lie bleibt also bei der Be­wer­tung gänz­lich außen vor. Zudem müs­sen zur Er­mitt­lung des Bo­den­richt­werts so­ge­nann­te Bo­den­richt­zo­nen ge­bil­det wer­den. Bo­den­richt­zo­nen sind fle­xi­bel zu bil­den, müs­sen sich je­doch auf Ge­bie­te be­zie­hen, die nach Art und Maß der Nut­zung weit­ge­hend über­ein­stim­men. Sie kön­nen so­wohl ein­zel­ne Stra­ßen oder Stra­ßen­zü­ge als auch ganze Orts­tei­le oder Ort­schaf­ten um­fas­sen.

Er­mitt­lung des Bo­den­richt­werts

Pa­ra­gra­ph193 BauGB legt fest, dass der Bo­den­richt­wert durch den Gut­ach­ter­aus­schuss für Grund­stücks­wer­te zu er­mit­teln ist. Ab­satz 1 des­sel­bi­gen re­gelt, nach wes­sen Be­an­tra­gun­gen der Aus­schuss tätig wer­den muss. Der Gut­ach­ter­aus­schuss hat eine Kauf­preis­samm­lung zu füh­ren und aus­zu­wer­ten. Da­durch kann er die Bo­den­richt­wer­te sowie wei­te­re für die Wert­er­mitt­lung re­le­van­te Daten er­mit­teln.

Da sich der Bo­den­richt­wert nicht immer aus dem Durch­schnitts­wert der Kauf­rei­se der vor­he­ri­gen Jahre für ver­gleich­ba­re Grund­stü­cke er­mit­teln lässt, wer­den zur Be­stim­mung des Bo­den­richt­werts ver­schie­de­ne Fak­to­ren her­an­ge­zo­gen: z.B. die all­ge­mei­ne Ei­gen­schaf­ten des Bau­plat­zes, die Bo­den­be­schaf­fen­heit oder die Ent­fer­nung zu grö­ße­ren Stra­ßen.

Bo­den­richt­wert­kar­ten für die gra­fi­sche Dar­stel­lung

Auf so­ge­nann­ten Bo­den­richt­wert­kar­ten wer­den die durch­schnitt­li­chen Bo­den­richt­wer­te je Qua­drat­me­ter Grund­stücks­flä­che auf Karte gra­phisch dar­ge­stellt. Die wert­be­ein­flus­sen­den La­ge­merk­ma­le müs­sen auf der Karte an­ge­ge­ben sein.

Ver­öf­fent­li­chung des Bo­den­richt­werts

Pa­ra­graph 196 Ab­satz 3 BauGB re­gelt die Ver­öf­fent­li­chung von Bo­den­richt­wer­ten sowie deren Mit­tei­lung an das zu­stän­di­ge Fi­nanz­amt. Ver­öf­fent­licht wird in Form von Bo­den­richt­wert­ta­bel­len oder Bo­den­richt­wert­kar­ten.

An­lauf­stel­len und Kos­ten

Die ver­öf­fent­lich­ten Bo­den­richt­wer­te las­sen sich in Form von Bo­den­richt­wert­kar­ten oder Bo­den­richt­wert­ta­bel­len über die Ge­schäfts­stel­len der Gut­ach­ter­aus­schüs­se (Über­sicht siehe www.​gut​acht​eaus​schu​esse-​online.​de) be­zie­hen. Meh­re­re Bun­del­än­der ver­öf­fent­li­chen sie au­ßer­dem über lo­ka­le Bau­äm­ter. Zudem stellt die Mehr­zahl der Län­der die Bun­des­richt­wer­te auch on­line zur Ver­fü­gung. Die Kos­ten für den Zu­griff auf die amt­li­chen Bo­den­richt­wer­te re­gelt die Ge­büh­ren­ord­nung für Gut­ach­ter­aus­schüs­se für Grund­stücks­wer­te in der je­weils gül­ti­gen Fas­sung. Münd­lich er­teil­te Aus­künf­te sind häu­fig kos­ten­frei.