Der Bodenrichtwert – weil Boden nicht gleich Boden ist
Der Boden – bzw. der Grund – ist im Gegensatz zu den darauf stehenden Gebäuden ein zeitlich unbegrenzt nutzbares Gut. Das macht ihn besonders interessant. Daher wird der Boden auch gesondert bewertet – und zwar mit dem sogenannten Bodenrichtwert. Doch was verbirgt sich hinter diesem amtlich anmutenden Begriff? gute-makler.de erklärt, was es mit dieser sehr wohl amtlichen Begrifflichkeit auf sich hat.
Definition Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist der amtliche durchschnittliche Lagewert des Bodens von verkauften Grundstücken gleicher Nutzung. Heißt: Ein Grundstück, auf dem ein Einfamilienhaus steht, wird anders genutzt als ein Grundstück, auf dem eine Autowerkstatt steht. Daher fällt der Boden dieser beiden Grundstücke in unterschiedliche Bewertungen. Durch diese Form der Kategorisierung wird die Vergleichbarkeit gewahrt.
Rechtsgrundlage des Bodenrichtwerts
Die Rechtgrundlage erhält der Bodenrichtwerts aus Paragraph 196 des Baugesetzbuchs (BauGB). Dieser besagt, dass der Bodenrichtwert unter der Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln ist. In bebauten Gebieten wird die Wertermittlung so vollzogen, als sei der zu bewertende Boden unbebaut – die darauf errichtete Immobilie bleibt also bei der Bewertung gänzlich außen vor. Zudem müssen zur Ermittlung des Bodenrichtwerts sogenannte Bodenrichtzonen gebildet werden. Bodenrichtzonen sind flexibel zu bilden, müssen sich jedoch auf Gebiete beziehen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Sie können sowohl einzelne Straßen oder Straßenzüge als auch ganze Ortsteile oder Ortschaften umfassen.
Ermittlung des Bodenrichtwerts
Paragraph193 BauGB legt fest, dass der Bodenrichtwert durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte zu ermitteln ist. Absatz 1 desselbigen regelt, nach wessen Beantragungen der Ausschuss tätig werden muss. Der Gutachterausschuss hat eine Kaufpreissammlung zu führen und auszuwerten. Dadurch kann er die Bodenrichtwerte sowie weitere für die Wertermittlung relevante Daten ermitteln.
Da sich der Bodenrichtwert nicht immer aus dem Durchschnittswert der Kaufreise der vorherigen Jahre für vergleichbare Grundstücke ermitteln lässt, werden zur Bestimmung des Bodenrichtwerts verschiedene Faktoren herangezogen: z.B. die allgemeine Eigenschaften des Bauplatzes, die Bodenbeschaffenheit oder die Entfernung zu größeren Straßen.
Bodenrichtwertkarten für die grafische Darstellung
Auf sogenannten Bodenrichtwertkarten werden die durchschnittlichen Bodenrichtwerte je Quadratmeter Grundstücksfläche auf Karte graphisch dargestellt. Die wertbeeinflussenden Lagemerkmale müssen auf der Karte angegeben sein.
Veröffentlichung des Bodenrichtwerts
Paragraph 196 Absatz 3 BauGB regelt die Veröffentlichung von Bodenrichtwerten sowie deren Mitteilung an das zuständige Finanzamt. Veröffentlicht wird in Form von Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten.
Anlaufstellen und Kosten
Die veröffentlichten Bodenrichtwerte lassen sich in Form von Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen über die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse (Übersicht siehe www.gutachteausschuesse-online.de) beziehen. Mehrere Bundeländer veröffentlichen sie außerdem über lokale Bauämter. Zudem stellt die Mehrzahl der Länder die Bundesrichtwerte auch online zur Verfügung. Die Kosten für den Zugriff auf die amtlichen Bodenrichtwerte regelt die Gebührenordnung für Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in der jeweils gültigen Fassung. Mündlich erteilte Auskünfte sind häufig kostenfrei.