Die Ermittlung des tatsächlichen Immobilienwerts

Ein Einfamilienhaus im Speckgürtel einer deutschen Großstadt, ruhige Lage in direkter Nähe zum idyllischen Badesee. Die erwachsenen Kinder gehen ihrer eigenen Wege, das Haus ist dem Ehepaar zu groß geworden. Sechshunderttausend sei die ihnen am Herzen hängende Immobilie auf jeden Fall wert, so die Verkäufer, nachdem sie sich im Internet über vergleichbare Verkaufsobjekte informiert und nach dem regionalen Bodenrichtwert pro Quadratmeter erkundigt hatten. Vier Monate später hatte sich noch immer kein Käufer gefunden. Das Ehepaar beauftragte einen Sachverständigen – und der korrigierte den Verkaufspreis um 80.000 Euro nach unten.

Bei der Festlegung des Verkaufspreises der eigenen Immobilie müssen Emotionen außen vor bleiben. Man selbst fühlt sich wohl in der Wohnung, Farben, Tapeten, Küche, Bad, Einrichtung – alles prima, schöner geht’s nicht. Aber wie denken Andere? Der Geschmack hat sich im Laufe der Jahre geändert, neue Eigentümer möchten u. U. viel ändern – neues Bad, neue Küche, neue Fenster. Das kostet und mindert die Bereitschaft einen entsprechenden Preis zu zahlen. Auch die seinerzeitigen Anschaffungskosten plus Investitionen der letzten Jahre, ist kein Ansatz, um den Wert einer Wohnung oder eines Hauses zu ermitteln. In stark nachgefragten Regionen hat sich der Preis wahrscheinlich sehr viel positiver entwickelt, in schwachen Regionen ist er eventuell unter den ursprünglichen Anschaffungspreis gefallen. Deswegen ist es wichtig, einen marktgerechten Preis zu ermitteln.

So unterschiedlich die Umstände und persönlichen Gründe für den Verkauf der eigenen oder geerbten Immobilie auch sein mögen: Der Verkaufspreis sollte nie Pi mal Daumen oder dem Herzen folgend festgelegt werden, sondern stets dem tatsächlichen Verkehrswert entsprechen. Dieser ist identisch mit dem Marktwert.

Verkehrswert ist gleich Marktwert

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”

Kriterien für die richtige Bewertung

Der Verkaufs- und/oder Marktwert hängt von verschiedenen Kriterien ab.

• Lage: Keine Region gleicht der anderen. Immobilienvergleiche sollten daher ausschließlich mit Objekten in nächster Nähe vorgenommen werden.
• Standort: Wie steht es um freien Ausblick und Geräuschkulisse, Anbindung und Infrastruktur? Auch innerhalb einer Region sind die Standorte unterschiedlich.
• Grundbuchauszug: Enthält alle Grundbucheintragungen einer Immobilie.
• Immobilientyp: Mehrparteienhaus, Einfamilienhaus, Reihenhaus … – der Haustyp macht den Unterschied.
• Qualität und Substanz: Wie steht es um die Bauqualität, den Zustand des Dachs, ist der Keller trocken?
• Energieeffizienz: Ein geringer Energiebedarf beeinflusst die Immobilienbewertung positiv. Die Vorlage des Energieausweises durch den Verkäufer ist Pflicht.
• Renovierungsnachweise: Durch Rechnungen dokumentierte Renovierungen erhöhen den Immobilienwert.
• Mietverträge: Im Regelfall erzielen vermietete Immobilien geringere Erlöse. Für die Bewertung vermieteter Immobilien sind die Höhe und der Beginn der Mietverträge wesentlich.

Vor Gericht zählt das Verkehrswertgutachten

Marktwerteinschätzungen ersetzen kein gerichtsfähiges Gutachten, sollte es zwischen Verkäufer und Käufer zum Rechtsstreit kommen. Vor Gericht zählt allein ein Verkehrswertgutachten nach dem Baugesetzbuch, das durch einen Bausachverständigen erstellt wird.