Wie berechnet sich der Verkehrswert einer Immobilie?

Der im Baugesetzbuch verankerte Verkehrswert (oder auch Marktwert) errechnet sich ausschließlich aus dem Sachwert der Immobilie. Zusätzliche Faktoren, z. B. Grundstückslage und Infrastruktur, haben nahezu immer Einfluss auf den späteren Verkaufspreis. Somit ist der Verkehrswert ein ungefährer Richtwert für den Verkauf einer Immobilie. Der Verkehrswert wird nach drei Verfahren ermittelt:

• Vergleichswertverfahren. Der Vergleichswert basiert auf den Vergleich der zu kaufenden Immobilie mit bereits verkauften vergleichbaren Immobilien. Verglichen werden u. a. Region und Lage, Baujahr und Zustand der Immobilien.
• Sachwertverfahren. Der Sachwert ist der zentralen Punkt bei Finanzierungen. Er beschreibt den Wert der physischen Immobilie. Dazu gehört sowohl das Gebäude selbst als auch die Lage. Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Bauwert. Diese drei Aspekte liefern den sogenannten vorläufigen Sachwert. Der dann endgültige Sachwert ergibt sich aus dem vorläufigen Sachwert plus den Wertverhältnissen auf dem Markt und der Multiplikation mit dem Sachwertfaktor.
• Ertragswertverfahren. Der Ertragswert eines Grundstücks wird aus der Summe der Barwerte aller zukünftigen Reinerträge ermittelt, die aus dem Grundstück zu erzielen sind, etwa durch Pacht oder Miete. Beim Ertragswert steht also die Rentabilität im Vordergrund. Daher ist der Ertragswert für Wohnimmobilien mit Selbstnutzung uninteressant.